Ako je agencija kupcu pronašla stan, organizovala obilazak i povezala ga sa prodavcem, agencijska provizija može dospeti na naplatu iako agent nije učestvovao u završnim pregovorima.
Agencijska provizija može da bude dugovana i kada kupac stan na kraju kupi neposredno od vlasnika. Presudno nije ko je prisustvovao potpisivanju ugovora, već da li je agencija na osnovu ugovora o posredovanju pronašla nekretninu, organizovala razgledanje i povezala strane koje su zaključile posao.
Ako kupac posle obilaska uzme kontakt vlasnika i isključi posrednika iz daljih pregovora, time ne mora da nestane njegova obaveza. S druge strane, samo pokazivanje stana, bez valjanog ugovora sa kupcem, ne znači automatski da agencija može da mu naplati proviziju.
Agencijska provizija zavisi od ugovora, ne samo od razgledanja
Zakon o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti propisuje da se posredovanje obavlja na osnovu ugovora koji zaključuju posrednik i nalogodavac. Nalogodavac može da bude prodavac, kupac, zakupodavac ili zakupac.
Ugovor mora biti zaključen u pisanom ili elektronskom obliku i treba da sadrži podatke o stranama, vrsti posla, visini, načinu i roku plaćanja naknade, periodu važenja i eventualnim dodatnim uslugama.
Zato je važno utvrditi sa kim je agencija zaključila ugovor. Ako je nalogodavac samo prodavac, njegov ugovor ne stvara sam po sebi obavezu kupca da plati agencijsku proviziju. Da bi naknadu zahtevala od kupca, agencija mora da pokaže odgovarajući ugovorni osnov.
“List gledanja” ne treba potpisivati bez čitanja
Dokument koji kupac dobije pre ili posle obilaska često se naziva potvrdom o razgledanju, evidencijom pregleda ili “listom gledanja”. Njegov naziv nije presudan – važan je sadržaj.
Ako se potpisom samo potvrđuje da je kupac određenog dana video određeni stan, dokument prvenstveno služi kao dokaz da ga je agencija upoznala sa tom nekretninom. Međutim, ako sadrži iznos agencijske provizije, prava i obaveze stranaka, rok važenja i pozivanje na opšte uslove poslovanja, može predstavljati ugovor o posredovanju ili njegov deo.
Kupac zato treba da proveri da li potpisuje samo dokaz o obilasku ili istovremeno prihvata obavezu plaćanja. Ni to što dokument ima jednu stranicu niti to što nosi neformalni naziv ne znači da nema pravno dejstvo.
Direktan dogovor sa vlasnikom ne briše rad agencije
Posao posrednika nije ograničen na prisustvo kod javnog beležnika. Zakon među njegovim obavezama navodi pronalaženje i povezivanje zainteresovanih strana, proveru isprava, upozoravanje na terete i ograničenja, predstavljanje nepokretnosti, omogućavanje pregleda i posredovanje u pregovorima.
Ako je agencija kupcu pronašla stan, otkrila njegovu tačnu lokaciju, organizovala obilazak i povezala ga sa prodavcem, kasnija neposredna kupovina može da bude rezultat tog posredovanja. U takvoj situaciji agencijska provizija može dospeti iako agent nije učestvovao u završnim pregovorima.
Agencija u eventualnom sporu može koristiti ugovor, potvrdu o obilasku, poruke, elektronsku prepisku, evidenciju zakazanog termina i podatke o zaključenoj kupoprodaji. Kupac ne može pouzdano izbeći naknadu tako što će sa vlasnikom nastaviti razgovor preko drugog broja telefona ili ugovor zaključiti nekoliko dana kasnije.
Provizija dospeva tek kada bude zaključen posao
Posrednik stiče pravo na naknadu u trenutku zaključenja ugovora za koji je posredovao. Ako je tako ugovoreno, agencijska provizija može dospeti već prilikom potpisivanja predugovora.
Agencija ne može da zahteva delimično plaćanje provizije unapred, odnosno pre zaključenja predugovora ili glavnog ugovora. Troškove dodatnih usluga može da naplati samo ako su izričito navedeni u ugovoru o posredovanju.
Kupac nije obavezan da kupi stan koji mu je agent pokazao. Ako do kupovine ne dođe, provizija se ne plaća samo zato što su organizovani obilazak i pregovori, osim kada su posebno i dozvoljeno ugovoreni određeni dodatni troškovi.
Obaveza može postojati i nakon otkaza ugovora
Otkazivanje ugovora neposredno pre kupovine nije siguran način da se izbegne agencijska provizija. Ako kupac u roku do mesec dana od otkaza zaključi posao koji je neposredna posledica ranijeg posredovanja, zakon predviđa plaćanje ugovorene naknade u celosti, osim ako je ugovoreno drugačije.
Ako je kupovina u značajnoj meri rezultat rada agencije, može se zahtevati srazmerna naknada. U sporu će zato biti važni datum otkaza, datum kupoprodaje, sadržaj ugovora i doprinos posrednika zaključenju posla.
Pre plaćanja treba proveriti i da li je agencija upisana u javni Registar posrednika. Kada se strane spore oko potpisa ili “lista gledanja”, odgovor ne zavisi od toga ko je poslednji razgovarao sa vlasnikom, već od ugovora i dokaza da je kupovina posledica rada agencije.
BONUS VIDEO:
Komentari (0)